«Соинвестор» vs «покупатель»: спор ФНС с застройщиком на 10 млн

Налоговое законодательство в сфере строительства — это минное поле, где одна неверная формулировка в договоре может привести к многомиллионным доначислениям.

Разбираем свежий кейс АС Московского округа, где кассация поставила точку в многолетнем споре и вернула застройщику право на справедливый расчет НДС.

«Соинвестирование» или продажа будущей недвижимости?

Застройщик привлекал средства «соинвесторов» для возведения нежилого здания. Договоры назывались инвестиционными, НДС не начислялся, вычеты не заявлялись.

Налоговая провела выездную проверку за 2016–2018 годы и не согласилась. По мнению ФНС, под видом инвестиций скрывалась классическая продажа будущей недвижимости с условием предоплаты.

Результат: доначисление порядка 10 млн рублей НДС с пенями.

Аргументы налоговой, которые сработали в первых инстанциях:

• Предмет сделки был индивидуализирован — конкретные помещения, площадь, расположение;
• Объект уже строился или был введен в эксплуатацию на момент подписания многих договоров;
• Застройщик сначала регистрировал право собственности, потом продавал — классическая схема «купли-продажи», а не совместного инвестирования;
• Договоры не предусматривали общего финансирования или доли прибыли от реализации проекта.

Арбитраж первой инстанции и апелляция поддержали инспекцию.

АС Московского округа отменил решения и направил дело на новое рассмотрение:

1. Переквалификация не может быть односторонней. Если налоговая меняет правила игры, она обязана посчитать итог по всем правилам, включая вычеты.
2. Принцип полноты расчета. Нельзя доначислить НДС с одной стороны и проигнорировать право на вычет по этой же сделке — это нарушение принципа юридического равенства.
3. Вычеты не должны теряться в процедурных ловушках. Инспекция отказала в вычетах за ранние периоды, ссылаясь на трехлетний срок возмещения. Но налогоплательщик не мог заявить вычеты до переквалификации, поэтому ссылка на пропуск срока необоснованна.

Актуальная позиция ФНС. Письмо № СД-28-3/37@ от 17.02.2026 подтверждает: налогообложение операций зависит от условий конкретных договоров, а не от автоматизированного применения формул.

Уроки для участников строительного рынка

Не полагайтесь на название договора. «Инвестиционный договор» — без признаков совместной деятельности налоговая легко переквалифицирует в куплю-продажу с предоплатой.

Структурируйте документооборот под реальную экономику. Если планируете сохранить вычеты за подрядчиков, заказывайте сводные счета-фактуры и контролируйте момент передачи затрат.

Требуйте полного пересчета. Если инспекция переквалифицирует сделку, настаивайте на симметричном учете всех вычетов.

Не бойтесь спорить со сроками. Пропуск сроков не является абсолютным барьером, если налогоплательщик не имел технической возможности заявить вычет ранее.

АС Московского округа напомнил: налогообложение должно быть справедливым и симметричным.